Nasza Loteria NaM - pasek na kartach artykułów

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie? odc. 4 - 8

[email protected]
Liczy się głos klienta Już dawno nie było tak jednolitego kryterium oceny ofert rynkowych, jak to się dzieje teraz. Wiadomo, że dzisiaj o zakupie mieszkania decyduje przede wszystkim cena.

Liczy się głos klienta

Już dawno nie było tak jednolitego kryterium oceny ofert rynkowych, jak to się dzieje teraz. Wiadomo, że dzisiaj o zakupie mieszkania decyduje przede wszystkim cena. Jednak - coraz częściej słychać już również głosy rozsądku - nie powinna być ona jedynym rozpatrywanym przy wyborze elementem! Przeglądając propozycje deweloperów, potencjalny nabywca powinien pamiętać, by nie sugerować się tylko ekscytującą czasami ceną metra kwadratowego - to naprawdę łatwy do rozszyfrowania chwyt marketingowy!
Dopiero uważna lektura umowy pozwala rozszyfrować, ile naprawdę przyjdzie ci zapłacić, gdy do wyniku, który otrzymasz z prostego działania - przemnożenia ilości kupowanych metrów przez ich niezwykle przystępną cenę - trzeba będzie doliczyć dodatkowe opłaty. A może ich być sporo: powierzchnia balkonu, tarasu, miejsca postojowego, komórki lokatorskiej. Trzeba sprawdzić, w jaki sposób deweloper zapisał waloryzację "najlepszej na rynku" ceny, którą ostatecznie będziesz znał np. za 2 lata. A na końcu okaże się jeszcze, że powierzchnia mieszkania będzie wówczas liczona po obrysie zewnętrznych, a nie wewnętrznych ścian. Kryterium ceny nie powinno więc być jedynym, które zaważy na twojej decyzji. I jak wykazują badania Instytutu GfK Polonia, tak się właśnie dzieje. Zmiany preferencji i postaw klientów, jakie zaszły w ciągu ostatniego roku na rynku mieszkaniowym, są niezaprzeczalne. Instytut prowadzi od września 2008 roku cykliczne pomiary kryteriów wyboru klientów rynku mieszkaniowego. Ich wyniki są niezwykle interesujące, a w niektórych obszarach wręcz sensacyjne.
GfK Polonia zbadała dwadzieścia dwa kryteria, którymi kierują się zainteresowani przy wyborze lub odrzuceniu oferty nowych mieszkań. Co wyszło? Funkcjonalnie i wygodnie, w spokojnej okolicy...
Największym zainteresowaniem cieszą się lokale z garażem, miejscem postojowym w hali garażowej lub miejscem na parkingu naziemnym (łącznie 79%), wliczonym w cenę.
Klienci wyraźnie stawiają na bezpieczeństwo. Interesują się nie tylko mieszkaniami, które posiadają antywłamaniowe drzwi wejściowe (82%), rozważają oferty w osiedlach z całodobową ochroną (70%), a przynajmniej ogrodzonych (69%).
Na razie sensacji nie było, ale już kolejne z najwyżej punktowanych kryteriów burzą stereotypy, obowiązujące dotychczas na rynku. Deweloperzy i banki z dużą ostrożnością podchodzą do realizacji i finansowania budów osiedli domów na przedmieściach, uznając takie inwestycje za bardziej ryzykowne, zwracające się w dłuższym okresie czasu. Tymczasem prowadzone przez Instytut GfK Polonia badania pokazują coraz większe zainteresowanie klientów właśnie takimi inwestycjami. Na rynku mieszkaniowym w krajach Europy Zachodniej i wUSA od lat wyraźnie widać "ucieczkę na przedmieścia" aglomeracji. Klienci wyraźnie cenią sobie spokój i komfort - cicha i spokojna okolica, z dala od głównych ulic, to obecnie najważniejsze kryterium przy zakupie mieszkania.
Najważniejszymi elementami infrastruktury osiedla, podnoszącymi w opinii badanych atrakcyjność oferty, są: przystanek komunikacji miejskiej - 55%, sklep spożywczy - 43%, drzewa i skwery z ławeczkami - 40%, luźna zabudowa - 23%.


Stan deweloperski czy pod klucz?

Tylko nieliczni deweloperzy oferują mieszkania wykończone "pod klucz". Natomiast z badań prowadzonych przez GfK Polonia na rynku warszawskim wynika, iż grupa klientów zainteresowana taką ofertą jest bardzo duża - obecnie aż 56 proc. badanych rozważa zakup mieszkania wykończonego pod klucz, a w listopadzie 2008 roku wskaźnik ten wyniósł nawet 60 proc. Jak jest na Pomorzu?
- Wśród osób, które kupują mieszkania na naszym osiedlu, dotychczas ok. 10 % decydowało się na opcję "pod klucz", chociaż wyraźnie widać coraz większe zainteresowanie takim rozwiązaniem - twierdzi Bartłomiej Oset, kierownik projektu Nowy Horyzont w firmie EURO STYL.
Firma oferuje pomoc architektów wnętrz, którzy przygotowują projekt indywidualny dla klienta. Kupujący nie musi szukać materiałów, martwić się o znalezienie, a potem pilnowanie fachowców. To wersja komfortowa. Wykończenie 2-pokojowego mieszkania, jakie firma EURO STYL ufundowała dla zwycięzcy naszego konkursu, kosztuje w tym standardzie ok. 60 tys. zł. Można jednak wybrać standard podstawowy: koszt wynosi wówczas ok. 25 tys. zł. Ważny jest jednak również finansowy aspekt takiego rozwiązania. Po pierwsze - płacimy wówczas 7-procentową stawkę VAT za materiały i usługi. Po drugie - koszty wykończenia przez dewelopera kredytuje bank. I nawet po ich uwzględnieniu - większość mieszkań z osiedla Nowy Horyzont - dodaje Bartłomiej Oset - mieści się w cenowych limitach programu "Rodzina na swoim".

Spod igły czy do remontu?

Głównymi argumentami zwolenników kupowania mieszkań na rynku wtórnym są stwierdzenia: są gotowe, do wprowadzenia się wystarczy niewielki remont, a wszystkie ukryte wady już dawno się ujawniły. Cena mieszkania jest więc ceną ostateczną. Czy naprawdę?
Przede wszystkim musimy podzielić rynkową ofertę według kryterium wieku. Mieszkania budowane w ostatnich 8-10 latach będą spełniały takie oczekiwania, ale wadą jest ich wysoka cena. Za typowe mieszkania z rynku wtórnego, które kupimy za średnią cenę, uznać można te w osiedlach spółdzielczych, z wielkiej płyty. Według danych DI BRE Banku i redNet Consulting, średnia cena takich lokali w Gdańsku wynosiła w roku ubiegłym 6429 zł/m kw., analitycy prognozują, że ten rok zakończy się na poziomie ok. 5550 zł. To nadal więcej niż u wielu deweloperów kosztuje mieszkanie z rynku pierwotnego!
Na przykład w osiedlu Nowy Horyzont ceny gotowych do odbioru mieszkań mieszczą się w przedziale 4600-5400 zł/m kw. (w tym ostatnim przypadku cenę "winduje" wyjątkowy charakter oferty - południowa ekspozycja, 21-metrowy taras, lokalizacja i piętro). Atrakcyjne mieszkanie w standardzie deweloperskim można kupić w cenie 4900 zł/m kw. Wykończenie go w standardzie podstawowym (m.in. panele na podłodze, glazura, biały montaż, malowanie i cekolowanie ścian, zabudowa kuchni z gotowych mebli, wraz ze sprzętem AGD) podnosi cenę w przypadku mieszkania 2-pokojowego o ok. 500-600 zł za 1 metr kwadratowy. Efekt? Otrzymujemy kwotę porównywalną z ceną mieszkania na rynku wtórnym. Jednak czy w przypadku tego ostatniego naprawdę wystarczy niewielki remont? Możemy się spodziewać kosztownych niespodzianek!
Kupujący zwracają uwagę przede wszystkim na to, czy wymienione są okna. Jednak nawet wówczas, gdy je wymieniono - trzeba sprawdzić, na jakie. Większość remontujących wybierała najtańsze plastiki. Efekt? Zła wentylacja, pleśnie i grzyby.
Większość nabywców mieszkań z rynku wtórnego prędzej czy później decyduje się również na wymianę glazury. Warto pamiętać o tym, że usunięcie starej - często podwaja wynagrodzenie glazurnika…
Prawdziwym niebezpieczeństwem, które może znacznie podnieść koszt remontu, jest stan instalacji wewnętrznych, wodociągowej i elektrycznej. Nawet w stosunkowo nowych blokach, z lat 80. ubiegłego wieku, problemem są korodujące rury. Przyczyn tego problemu szukają od lat fachowcy, jednak nawet ich znalezienie nie zmieni faktu, że instalacje trzeba wymieniać. Rozkucie ścian z wielkiej płyty, wymiana - to koszty już niebagatelne, a i ryzyko. Może się okazać, że w momencie gdy my mamy już wszystko w porządku, zaczyna cieknąć… u sąsiada. Może więc lepiej nie ruszać - zastanawia się część nabywców mieszkań z rynku wtórnego?
Przy wymianie instalacji elektrycznej nie powinno być w ogóle wątpliwości - warto, nie warto. Ta, którą układano w blokach 20 czy 30 lat temu - nie spełnia dzisiejszych wymagań, nie jest dostosowana do takiej ilości sprzętu zasilanego prądem elektrycznym, jaki dzisiaj jest w przeciętnym gospodarstwie domowym. Aluminiowe kable, układane z oszczędności, stanowią zagrożenie dla bezpieczeństwa. I znowu ten sam schemat: prucie ścian i wydatki…

Policz koszty utrzymania

Jednym z kryteriów wyboru, na które zbyt rzadko zwracamy uwagę w momencie kupna mieszkania i wyboru między rynkiem pierwotnym i wtórnym, są późniejsze koszty jego utrzymania. A opłaty czynszowe stanowią dzisiaj w budżetach wielu rodzin naprawdę znaczącą pozycję. To również jeden z powodów spadku cen mieszkań w budynkach z wielkiej płyty.
Wystarczy bowiem porównać obiektywne liczby:
• opłata czynszowa za mieszkanie w jednej z największych spółdzielni mieszkaniowych w Gdańsku, o powierzchni 69,5 m kw., w budynku z wielkiej płyty, z 1986 roku (a więc z tych stosunkowo nowych), bez windy - 738 zł.
• opłata za nowe mieszkanie o powierzchni 66,1 m kw. na osiedlu Nowy Horyzont (z windą i miejscem postojowym w hali garażowej) - 283,90, a za mieszkanie o powierzchni 77,0 m kw. - 315,88.
Różnica wynosi ok. 450 zł. Co to oznacza? Taka kwota wystarczyłaby dzisiaj na ponad pół raty spłaty kredytu w wysokości 200 tys. zł, zaciągniętego w ramach programu "Rodzina na swoim" (jeżeli przyjmiemy, że okres spłaty będzie wynosił 30 lat, a wkład własny - 20 proc.). Według raportu Open Finance i Home Broker, rata kredytu, udzielanego na takich warunkach, wynosi w zależności od banku - od 635 zł (Gospodarczy Bank Wielkopolski) do 1316 zł (DomBank). Dopłata z budżetu jest jednakowa dla wszystkich i w tym przypadku wynosi 517 zł. Na takich warunkach kredyt będzie spłacany przez 8 lat. W tym czasie w mieszkaniu na osiedlu Nowy Horyzont nie będziemy musieli robić żadnych inwestycji, w mieszkaniu spółdzielczym - konieczna jest na przykład wymiana okien i instalacji wodociągowej. Na rynku obie oferty mają porównywalną cenę.
Jeszcze większe różnice występują wówczas, gdy zdecydujemy się na mieszkanie w kamienicy, w zasobach, które niegdyś stanowiły własność gminy, a dzisiaj administrowane są przez wspólnoty mieszkaniowe. Tutaj wprawdzie opłaty eksploatacyjne są z reguły niższe niż w spółdzielniach, ale za to ogrzewanie starych murów kosztuje w zimie krocie. Natomiast w przypadku budynków stojących na działkach, które nie są własnością wspólnot, ale stanowią użytkowanie wieczyste, mamy do czynienia z prawdziwą "bombą zegarową". Opłaty, związane z wartością działki, w ostatnich latach poszybowały w górę niejednokrotnie o kilkaset procent i stanowią dzisiaj jeden z najbardziej liczących się składników czynszu.
Wniosek jest logiczny. Kupno mieszkania na nowych osiedlach to nie tylko atrakcyjna propozycja dla młodych rodzin, które szukają swojego pierwszego lokum. To również rozsądna alternatywa dla małżeństw lub osób samotnych w jesieni życia, które odchowały i usamodzielniły dzieci, a teraz sporą część emerytury muszą przeznaczyć na opłaty za mieszkanie. Dodać warto, że często jest to mieszkanie o niskim standardzie...
Dane, które przytoczyliśmy na podstawie osiedla firmy EURO STYL, to nie jedyne przykłady tak drastycznych różnic! Oto kolejne: opłaty czynszowe za kawalerkę w nowym budynku w Pruszczu Gdańskim - 78 zł, za 2-pokojowe mieszkanie w Kiełpinku - 150 zł. Ten aspekt jest zdecydowanie niedoceniany w przypadku wyboru opcji kupna mieszkania.

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Michał Pietrzak - Niedźwiedź włamał się po smalec w Dol. Strążyskiej

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na pomorskie.naszemiasto.pl Nasze Miasto